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小区开业主大会没通知业主参加,业主状告业主委员会

组织召开“业主大会”并作出多项决定,但罗某等多名业主称并未参加大会。四名业主将业委会诉至法院,要求撤销业委会作出的决定。龙岗法院支持业主诉求,业委会提起上诉。近日,深圳中院驳回上诉,维持原判。

原告罗某、谢某等四人是布吉街道某小区的业主,被告为该小区的业委会。2018年4月,业委会与社区工作站共同公布《关于小区业主大会投票表决结果公示》(下称“结果公示”)和《小区业主大会投票表决结果证明》(下称“结果证明”),表明小区业主大会于2018年1月召开,表决通过了涉及本体维修基金、日常专项维修资金、聘用物业管理单位等6项决定,大会符合相关法律规定,合法有效。

然而,包括四名原告在内的部分小区业主称并没有参加大会,也对大会情况一无所知,要求业委会公开会议记录及小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用等相关情况,产生纠纷,诉至法院。

庭审中,龙岗法院向社区工作站发函询问业主大会召开情况。该站回函表示,该业主大会未提前申报,也未通知社区工作站派员参加,社区工作站并不掌握大会情况。至于“结果公示”,社区工作站表示未收到业委会提交的相关备案资料。

本案的争议主要集中于三点:首先,原告是否有权提起撤销业主大会的决议?根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款,结论是肯定的。其次,业委会组织召开的本次业主大会程序是否合法?结论是否定的,因为根据《物业管理条例》第十四条,召开业主大会,应当于会前15天通知全体业主,同时告知相关的居民委员会,而经法院调查核实,许多业主反映并未看到相关公告,社区工作站给法院的答复也称对本次业主大会并不知情;又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条,本案中被告作为业主大会的组织方,负有对参会人数以及会议表决通过率等符合法律规定的举证义务,但除“结果公示”和“结果证明”,被告未提交其他任何证据,不能证明该业主大会程序的合法性,被告应自行承担举证不能的法律后果,法院据此认定被告召开业主大会程序不合法。第三,被告应否向原告公开相关会议记录以及维修资金筹集、使用等情况?根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,被告应向原告公开相关详细情况。

龙岗法院认为,被告业委会组织召开的2018年1月业主大会在程序上不合法,在实体上违反物权法规定,不能充分代表业主的真实意思表示,侵犯了业主合法权益,故应予以撤销。